Стратегии управления рисками в финансировании жилищного строительства: 3 тематических исследований, создания устойчивого финансирования жилищного строительства моделей с низким уровнем доходов домашних хозяйств в развивающихся странах
1. ВВЕДЕНИЕ
Впервые в человеческой истории, большая часть населения земного шара живет в городах (ХАБИТАТ, 2005). Неформальном секторе экономики продолжает расти в развивающихся странах и составляет от половины до трех четвертей несельскохозяйственных занятости (Паренте, Роджерсон, и Райт, 2000). Не удалось получить доступ и владение землей, 900 миллионов людей живут в неформальных поселениях. По оценкам, 1 миллиард человек не имеют надлежащего доступа к воде, а 2 миллиарда людей не имеют доступа к средствам санитарии (ООН-Хабитат, 2005). Хотя неофициальных поселений помочь в решении насущных проблем отдельных семьи нахождения доступного жилья, они создают огромные частные и государственные расходы. Государственных расходов в виде инвестиций в основные услуги, необходимые для обновления трущобах, реорганизовать поселений разработать соответствующие схемы улицы (часто перемещения семьи сделать это), а также создания базовой инфраструктуры (Loayza, 1996). Неофициальные поселения возникают проблемы, связанные с преступностью, болезней и неблагополучных семей, которые в свою очередь передаются большие городской среде. Стоимость реорганизации и модернизации трущоб инфраструктуры для обычных стандартов обычно она составляет два-три раза расходы на предоставление такой инфраструктуры для нового официального сектора.
Некоторые утверждают, что неформальная экономика является наиболее распространенным способом для предпринимательской деятельности по развитию в странах, страдают от плохой практики государственного управления, коррупции и барьеры для входа, и что она представляет собой важный источник дохода и богатства (Паренте, Роджерсон, и Райт 2000). Таким образом, подавление в неформальной экономике, не предлагая альтернативы могут фактически привести к ухудшению качества жизни людей, работающих в этих секторах, которые могут оказаться в еще более маргинальным профессий (Tillmar и Линдквист, 2007). В связи с исследователями и разработчиками политики были сосредоточены на мерах по повышению эффективности и производительности рынков городских земель. В частности, исследования тщательно роль правительства, подчеркнув, что вмешательство в рынки земли привело к ненужных правил и призвал землевладения, а не его развития, которая, в свою очередь подавляют способность разработчиков идти магазин с низкими ценами (де Сото, 2000). Тем не менее, исследователи уделяли меньше внимания на взаимосвязь между земельных рынков и финансов.
Обеспечение финансовых средств на землю, жилье и инфраструктура у коммерческих банков, представляется особенно сложной для большинства неофициальных жителей, не имеющих обеспечения и занятости в формальном секторе (см., например, Ferguson, 1999; Серагельдин и др.., 2000; Штейна и Кастильо, 2005 ; Smets 2006; Каин, 2007). Кроме того, из-за коррупции, государственных программ часто не хватает прозрачности, а также необходимые обязательства ограниченных ресурсов (Серагельдин и др.., 2000). Поэтому семьи с низкими доходами, стремящимся повысить свой уровень жизни должен использовать свои собственные ограниченные сбережения и неофициальных источников капитала. В африканских городах, неофициальный рынок земли и жилья значительно превышает официальные поставки (Гровс, 2004). Кроме того, услуги в неформальной экономике, часто являются более дорогостоящими, с неофициальной рынок земли и жилья, что обвинения ростовщические ставки по сравнению с теми в формальном секторе экономики (ООН-Хабитат, 2005; Йоргенсен, 2007).
В свете того, что выгоды официального финансирования на фильтр до растущего неформального населения, в частности, женщин, ученых и неправительственных организаций (НПО), утверждали, что предоставление финансирования решения должны быть адаптированы к поступательного процесса здания характерны бедных (Smets, 2000, 2006). Эти принципы представить четкие параллели с широкой дискуссии по вопросам городской жизни, возможности и доступ к активу структур. Микрофинансовых программ, которые подходят жилье с низким уровнем доходов населения и потребностей в финансировании были разработаны. Эти программы показывают, что бедные, получив доступ к гибкой и своевременных услуг финансирования жилья по рыночным ценам, погашать свои кредиты, когда и зачастую еще до того, эти связи (Jorgenson, 2007). Однако в настоящее время масштабы этих программ недостаточно для удовлетворения Организации Объединенных Наций, Цели развития тысячелетия 7, задача 11: "Обеспечение существенного улучшения жизни как минимум 100 миллионов обитателей трущоб к 2020 году" (ООН-Хабитат, 2005) .
Цель данной работы состоит в использовании эмпирических случаев для сравнения и выделить методов управления рисками и устойчивости уровней различных программ финансирования жилищного строительства. Как различным кредиторам организации этих различных программ для управления и распространения рисков будет центральной темой этого проекта. Эмпирических случаев были дополнены и организованы в соответствии с теорий оценки кредитного риска и банковской для семей с низкими доходами.
2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
2,1 финансово-договорной перспективы по управлению рисками
При покупке или строительстве дома, отдельное лицо или организация в целях обеспечения доступа к внешнему финансированию. Здравый смысл в финансовой литературы считает, что отношения между заемщиком и кредитором характеризуется информационной асимметрии (см. Дженсен и Меклинг, 1976; Бесанко и Kanatas, 1993). Проблемы асимметричной информации приводит к нормированию кредиторов кредитной и требует обширных от заемщиков (Стиглиц и Вейс, 1981; Чан и Thakor, 1987).
Отношения между заемщиком и кредитором нередко были проанализированы с помощью заказчик-исполнитель "подход. В агентстве теории, понятия неблагоприятного отбора и морального риска имеют жизненно важное значение для понимания проблем, стоящих перед кредитором. Термин неблагоприятного отбора предполагает, что кредитор сталкивается с трудностями в плане определения хороших заемщиков от плохих, и что бывшие в конечном итоге субсидировать последнего (см. Акерлоф, 1970). Чтобы сократить расходы на неблагоприятный отбор, кредитор должен выполнить обширную оценки кредитного риска, связанного со стороны клиента или проект (экс анте управления рисками) и обязан консультироваться нескольких различных источников информации, прежде чем кредит не предоставляется. Моральный риск возникает из-за дефолта заемщиков зачастую не в полной мере нести последствия своей неспособности выполнять свои финансовые обязательства погашать свой кредит. Кредитор несет полную стоимость этого по умолчанию, с точки зрения затрат обычно передается другим заемщикам в виде более высоких процентных ставок (Arrow, 1971). Таким образом, кредиторы, использовать различные виды деятельности в области мониторинга оценить, какие кредиты стоят расширения и, скорее всего, подлежащих возмещению в соответствии с условиями договора (бывший управления рисками должность).
2,2 поведенческих / социальной точки зрения капитала по управлению рисками
В то время как агентства теория содержит важную информацию о взаимосвязи между заемщиками и кредиторами, его акцент на механизмах контроля привело некоторых авторов на вопрос является ли он представителем модель отношений (см. Eisenhardt, 1989а; Де Меса и Саути, 1996). Другим направлением исследований сосредоточен на положительных эффектов заемщика / кредитора отношений, в частности, о том, как увеличить поток информации от заемщика к кредитору может повлиять на уровень доверия между ними (Петерсен и Раджан, 1994; Бергер и Уделл, 1995 ). Укрепления доверия и тесные рабочие отношения имеет много положительных эффектов, таких как снижение процентных ставок (Бинкс и Ennew, 1997a), повышение лояльности (Бинкс и Ennew, 1997b), и сокращение потребностей в залог (Boot и Thakor, 1994). Личной кредитования в настоящее время рассматривается как важный способ создания конкурентного преимущества в банковской отрасли. Это особенно актуально в виде займов для новых компаний или проектов, где неопределенность и, следовательно, риск, является относительно высокой.
Важность доверия и социального капитала было подчеркнуто в исследованиях за пределами этого из основного банковского дела и финансов (Н. Луман, 1979; Putnam, 1993, 1995). Несколько исследований показали, что высокий уровень социального капитала в обществе вносит свой вклад в демократию, уровень предпринимательской деятельности, и улучшение состояния здоровья (см. Putnam, 2000). Критики утверждают, что это трудно оценить социальный капитал, и что отношения между предпринимательством и социального капитала, например, очень сложно. Тем не менее, вряд ли кто сегодня будет вопрос стоимости ссылок и связей между отдельными лицами и организациями для экономического развития, от которых они зависят (см. Грановеттер, 1985). По сути, более надежной информации кредитор получает из различных источников, тем лучше термин условия для заемщиков (узи, 1997).
Благодаря сочетанию механизмов контроля агентства теории идеи на создание атмосферы доверия полученной в результате социальных исследований капитала, гибридная модель управления рисками была создана.
2,3 разным видам рисков в финансировании жилищного строительства
Кредитор сталкивается с рядом рисков при кредитовании средства на строительство домов для жителей с низкими доходами. Все они должны быть оценены и успел до начала строительства (экс управления рисками анте). Другие риски связаны с периодом после окончания строительства (экс управления рисками должность). Мы выделили три типа рисков, связанных с финансирования жилищного строительства: разработка и строительных рисков, техническому обслуживанию и управлению рисками, а также доходы риска (Falting, 2001). Каждый из этих рисков описан в следующих подразделах.
2.3.1 Разработка и производство риска
Обновление неофициальных поселениях или трущобах, представляет собой ряд потенциальных проблем и связанных с ними рисков. Эти риски часто называются развития и / или производственных рисков (Яффе и Сирманс, 1995). Получение земли является решающим и наиболее сложным этапом в процессе урегулирования в городе. Для бедных слоев городского населения, не имеющего доступа к банковским и сберегательных учреждений, на приобретение жилого участка и последующего строительства жительства являются единственным средством накопления в любой форме материальных благ. Таким образом, недвижимое имущество, в частности, приусадебные участки в городских центрах, близких к местам их работы, имеет высокую и увеличения стоимости.
Данные из текущих проектов в области развития, показывает, что лучше приобретать земельные участки за пределами крупных городов и строительство новых жилых районов с нуля (Ferguson, 1999). С одной стороны, разработчик берет на себя большую долю риска, связанного с базовой инфраструктуры, например дорог и водоснабжения. С другой стороны, эта организация в меньшей степени зависит от доброй воли существующих субъектов и помещиков.
После земля была приобретена, планирование начинается новый сообщества. Планирование новых сообщество часто централизованный процесс, ответственность за которые постепенно переходит к местным муниципалитетом и его участники по мере развития процесса. Традиционно, детальные планы были направлены на стандарты качества жилья и строительства. Однако, сегодня, включение как промышленности, так и частных домов в рамках проектов развития, а также развития отлаженной инфраструктуры, сделала процесс планирования сложнее. Процесс планирования новой области предполагает участие многих заинтересованных сторон и, как правило занимает несколько лет, чтобы закончить.
Есть несколько способов для кредитора уменьшить развития и производственных рисков. Одним из способов является контроль и усовершенствовать процесс планирования как можно больше по стандартизации, архитектурные чертежи, закупку строительных материалов и строительства. Другой способ заключается в создании долгосрочных обязательств и контрактов с местными субподрядчиками организации доверие и сделать их частью процесса (Falting, 2001). В любом случае, тщательный контроль за разработкой проектов на основе установления контрольных точек и созданию долевого финансирования должны быть элементами эффективной стратегии управления рисками.
2.3.2 Техническое обслуживание и управление рисками
Чтобы получить кредит для покупки дома, заемщик должен заложить дом в качестве залога с кредитором. В случае кредита по умолчанию, то кредитор использует дом как безопасность и может ее продать, чтобы урегулировать задолженности заемщика (Stephens, 2003). Это обычно называют внутренней залога (т.е. имущества кредит был использован для финансирования актов в качестве залога для получения кредита) (Banerjee и Ньюмен, 1993). Чтобы продать имущество и получить справедливую цену за его собственности должны были храниться таким образом, что не требует значительным улучшениям. Техническое обслуживание дома Поэтому крайне важно не допустить ухудшения его стоимости. Расходы на содержание дома зависит от ряда факторов, таких, как устойчивость здания, стоимость материалов, и их использованием. В смешанной сообщества и промышленных зданий и частных домов, различные уровни обслуживания потребностей существует.
Управление и обслуживание риска могут быть обработаны различными способами. Один из путей для кредитора проверить собственности на ежегодной основе, или когда возникает необходимость. Другой вариант состоит в организации программы технического обслуживания с другими учреждениями, кредиторами или НПО. Предыдущий опыт показывает, что создание совместных который обрабатывает содержание зданий могут быть важным элементом для рассмотрения. Сотрудничества во главе с собственников жилья могут создать большую приверженность и быть еще более эффективным, чем традиционный мониторинг по кредитора (Zhang, 2000; Falting, 2001).
2.3.3 рисков по доходам
Самых обсуждаемых риск в финансировании жилищного строительства, или любой вид кредита, впрочем, является доход и риск. Доходы риск связан с риском кредита по умолчанию, когда заемщик не хватает способностей, обычно предоставляется за счет доходов, выплачивать проценты и возместить первоначальный капитал взаймы. Ощущаемая доходов риска приводит к заимствованию ограничений (Guiso и др.., 1996). В финансовой литературе, обсуждение вопроса о том, как определить хороших кандидатов от плохих кредитов заявителей продолжается (см. Акерлоф, 1970). Здравый смысл считает, что ключом к сокращению доходов риск для кредитора является хорошим кредитным риском процесса оценки. Суждения о будущих событиях, таких как доход заявителя, через пару лет в будущем, является отнюдь не простой задачей, особенно, когда заявитель не имеет послужной список (Tillmar и Линдквист, 2007).
Хорошие оценки кредитного риска, основанной на знаниях заемщика. Это знание включает в себя как количественные и качественные источники информации. В то время как количественные источников, по крайней мере теоретически, легче оценить, качественных источников, как правило, более субъективный характер и требуют разный набор навыков для оценки. Эффективные стратегии по сокращению доходов рисков должна включать в себя строительство долгосрочных отношений между кредитором и заемщиком. Это обеспечивает кредитной истории, что значительно увеличивает способность кредитора, чтобы сделать точные оценки риска дефолта заемщика.
3. МЕТОДОЛОГИЯ
Самой актуальной проблемой нехватки доступного жилья для семей с низкими доходами в развивающихся странах является актуальным - но вряд ли новый. Вопросы, касающиеся разработки жилья для работников исторические прецеденты в том, что сегодня, с высоким уровнем дохода. Для целей данной статьи, мы будем использовать три случаях для анализа и показано, как распространение различных видов рисков при создании доступной и устойчивой финансовой системы жильем семей с низкими доходами. Большой объем информации о положении в Азии и Латинской Америке появляется в статьях и докладах на сокращение масштабов нищеты, как это касается жилья для семей с низкими доходами. Тем не менее, значительно меньше было написано о финансовых решений и инициатив жилья к югу от Сахары. Таким образом, эмпирическая база для этого документ включает в себя углубленное изучение двух текущих дел, а также исторические 1, по созданию устойчивой финансовой системы для финансирования жилищного строительства для менее привилегированных в странах с низким уровнем доходов. Выбрали случаях представляют три подхода к управлению рисками в финансировании жилищного строительства.
Начнем со случая, занимаемых владельцами движения в Nykoping в 1930 году. В то время, Nykoping был маленький город в центре Швеции, у которых нет адекватного жилья для неимущих рабочих на местном заводе. Этот случай дает важную информацию различных программах различных участников проекта и в инновационный подход, использованный для долю риска.
Второй случай описывает развитие Kaputei город, недавно построенный жилой и промышленной зоны в окрестностях Найроби, Кения, в котором Jamii Бора (микрофинансовых организаций) играет ведущую роль в качестве разработчика и кредитной организации. Созданная в 2002, постоянное развитие города Kaputei дает представление о текущем проекте.
Третий случай с KixiCasa, что кооперативный банк профинансировал повторно-строительных проектов, а также строительства новых домов в Луанде, Ангола.
Эмпирической основе этого документа состоит из различных типов документов, касающихся случаев, в том числе интервью и тщательное изучение литературы. Исторические случае Nykoping, занимаемых владельцами движения в Швеции на основе докторской диссертации с 2001 года (Falting, 2001). Были проведены интервью с людьми, о каких-либо или несколько из следующих областях: финансовый сектор, в неформальном секторе экономики, в стране экономической ситуации, а отношение к делу. Потому что цель интервью, для получения четких установленных фактов, а также ценностей, взглядов и подходов, на вопросы, заданные различным группам, нестандартное, и в ходе бесед были частично структурированных. Этот подход, в соответствии с Каррутерс (1990), который утверждает, что без стандартных вопросов и гибкий подход к интервью подходят, когда потребность в количественных данных о средних, что и качественных данных. Кроме того, существует большая вероятность того, что ответы будут более тонкий и исчерпывающий, чем те, с помощью более структурированные форматы интервью.
Сравнение 3 случаев в различных ситуациях является проверенной техникой тематическое исследование основывается на относительно небольшом числе случаев (Eisenhardt, 1989b; Бернс, 1994; Сейр, 2001). Триангуляции достигается за счет использования ответов от наших интервью и проверенные внешних источников данных и обсуждение информации с соответствующими группами далее проверяет результаты этого исследования (Miles и Губерман, 1994; Yin, 1994; Хоук и Хеффернан, 2006). Хотя респондентов позволил чтобы рассказать свои истории свободно, интервьюеров был список вопросов, в качестве помощи для обеспечения того, чтобы вопросы, представляющие особый интерес, были рассмотрены в каждом интервью, в результате чего частично структурированных формате (Каррутерс, 1990).
В этой части статье обсуждаются кредитных рынках с теоретической точки зрения, и опирается на литературу на городских и сельских кредитных рынков для бедных. Основное различие между этими двумя группами, что люди в сельской местности имеют обеспечения, поскольку они занимают дела на свою землю. Тем не менее, кредитные учреждения могут ценим эту землю рядом с нуля, потому что это имущество может находиться в удаленных и / или незапланированных области, а местное население - полиция включен - можно считать враждебной по отношению к банку, если он пытается вернуть себе его в случае дефолта. Таким образом, другие виды залога будет более подходящим. В конечном счете, городских и сельских заемщиков будут дифференцированы в зависимости от их богатства или его отсутствием. Таким образом, бедные заемщики, будь то в сельских или городских районах, будут лишены доступа к кредитам официальных финансовых учреждений.
4. ТРИ ДЕЛА управления рисками в ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
В следующем разделе представлен 3 случаев финансирования жилищного строительства для семей с низкими доходами. Они представляют собой успешных в различных контекстах, но основные проблемы решены в основном такие же. Случаев которые затем анализируются с использованием модели стратегии управления рисками представлены в разделе 2 ("Теоретическая основа"). Анализ трех типов организаций центров на их общей цели, основные препятствия на пути и решения, используемые для преодоления этих проблем.
4,1 опыт Швеции в 1930-е: государственного и частного секторов объединяют усилия
В попытке смягчить социальные проблемы урбанизации в первые десятилетия 20-го века в Швеции, шведское правительство создало щедрые программы гарантирования кредитов на жилье только в сельской местности. Эти программы не помешало уровень урбанизации. Спрос на жилье для постоянно растущего числа городских рабочих предъявляются новые требования к финансовой системе. Рабочие имели относительно низкий уровень доходов по отношению к себестоимости дома, некоторые исследования показывают, что средняя стоимость небольшой дом в пять раз превышает годовой оклад среднего рабочего (Falting, 2001).
Поскольку федеральное правительство не желает принимать участие в финансировании строительства жилья в городах, муниципалитеты были вынуждены действовать. В небольшом муниципалитете Nykoping, новая модель распределения рисков была разработана с участием местной сберкассы, муниципалитетом, а также крупнейшим частным работодателем, производства фирмы "НК промышленности (NK). Местные сберкассы будет поставлять кредит до 60 процентов от стоимости строящегося дома, а муниципалитет будет гарантировать кредит на часть, представляющая 60 процентов до 85 процентов от стоимости имущества. Н. К. промышленности, производства фирмы будет поставлять на оставшуюся часть кредита ("сверху кредита") на 85 процентов до 100 процентов от стоимости имущества заявителю, завершив тем самым новые финансовые модели. Для получения последней части кредита, заявитель должен быть использован НК промышленности. В доме не генерировать доходы и стоимость имущества, в значительной степени зависит от того, как владелец позаботился о доме. Местные сберкассы стали движущей силой в создании ежегодной программы технического обслуживания.
Наиболее важную роль в распределения финансовых рисков, модель, которую играют местные сберкассы. Его глубокое знание местных условий и своих клиентов делают его естественным экспертов в процессе оценки кредитного риска. Местный банк сбережений, в дополнение к получению прибыли для своих операций, а также признал некоторые социальные мотивы его вмешательства. Вместе с Н. К. Industries, она лучшее знание клиентов, а местный муниципалитет был на расстоянии вытянутой руки взаимоотношения с заемщиками. НК промышленности переговоры с рядом муниципалитетов, прежде чем создать свой бизнес в Nykoping. Пять лет спустя, он был самым крупным работодателем в обществе. По определению, верхнюю кредит является рискованным. Однако, поскольку заемщики были наняты Н.К., риск кредита по умолчанию было сведено к минимуму (если НК уволил сотрудников / заемщиков, и они не смогли найти дальнейшего трудоустройства). Капитал и процент выплаты были вычтены из заработной платы работника, дальнейшего сокращения операционных издержек. Хотя Заем был определенный риск для Нагорного Карабаха, он сумел установить более тесные связи с его рабочей силы в эпоху, когда была нехватка компетентных работников (Falting, 2001).
Местный союз сыграл важную роль в развитии нового жилого района. Он создал совместные экономические объединения, производится стандартизированные чертежи дома, ключевым фактором снижения производственного риска. С учетом же местным предпринимателям построить дома в течение длительного периода времени дальнейшее сокращение этого риска. Одной из предпосылок, чтобы стать членом ассоциации экономического работу в НК промышленности. Экономическая ассоциация собрала капитала и процентные платежи из числа членов и действовали как агенты для местных сберкассы. Местного самоуправления сыграли несколько ролей в процессе разработки жилом районе. В начале, она поставила земли по заниженным ценам. Когда началось строительство, он гарантировал кредиты поставляется в местном банке сбережения в 60 процентов до 85 процентов. Гарантирования кредитов позволила местным банком сбережений, чтобы сократить процентные платежи, выплачиваемые заемщиками (Falting, 2001).
4,2 Строительство собственного рынка: случай Jamii Бора
Jamii Бора Доверие микрофинансовой организации с ее главной базой операций в Найроби, Кения. Несмотря на то что одна из самых новых организаций в Кении, это быстро растущая организация микрофинансирования в регионе. Jamii Бора начал, помогая около 50 нищих в 1999 году, а к концу 2007 года, она более чем 170 000 клиентов (<a target="_blank" href="http://www.jamiibora.org" rel="nofollow"> www.jamiibora.org </ A>). Миссия Jamii Бора является повышение общего благосостояния жителей трущоб. На протяжении многих лет, она переехала престижном, как и большинство микрофинансовых организаций, и в настоящее время предоставляет финансовые услуги более широкому кругу клиентов, в том числе малых предприятий. Учредителями разработала инновационные сберегательные и кредитные модель для клиентов с низкими доходами: Каждый шиллинг сохранен был подобран доступом к 2 шиллинга в потенциальных кредитов.
комплексный подход организации к своим клиентам рассматриваются вопросы формирования доходов, образования, здравоохранения и страхования для беднейших слоев населения. Jamii Бора Целевой делится на три различных подразделений. Самое главное Jamii Бора финансов, но Есть также подразделения, отвечающие за предоставление страховых услуг и для разработки проектов с низким уровнем дохода жилье.
Успешного заемщика микробизнеса, которая определяется как тот, кто в совершенстве график погашения, по крайней мере три кредиты, могут подать заявление на получение жилищного кредита. Жилищных кредитов, как правило, амортизируется на ежемесячной основе в течение максимального периода в 10 лет. Jamii Бора предоставляет технические услуги оценки и рекомендации, в том числе чертежи, по мере необходимости. Он работает на той предпосылке, что приобретение земельных участков и увеличения количества зеленых насаждений настоящее время является хорошим решением для благоустройства и тротуаров жителей.
Чтобы приобрести землю, Jamii Бора Целевой приобрела 293 акров земли в Kisaju, Каджиадо района. Проектирование и планирование этап был завершен в 2003 году, и местные власти утвердили детальный план на 22 июня 2004. Город был построен, то в течение 36 месяцев, на основе принципов устойчивости, она включает в себя жилые кварталы, и коммерческие, культурные и социальные центры, а также водно-болотных угодий и утилизации сточных вод объекта. Kaputei город будет предоставлять новые места для 2000 семей, в основном из трущоб окружающих Найроби. Общая стоимость 2000 домов составляет $ 3750000 и 3750000 долл. США для развития инфраструктуры. Половина расходов на инфраструктуру будет снята с жилой район, а половина с коммерческой и промышленной зоны. Члены получить кредиты от Jamii Бора, а процентные ставки в 8,5 процента до 10 процентов ассортимента и сроки погашения от 10 до 15 лет. Таким образом, участники будут иметь возможность жить в современном 3-комнатный дом по цене только KES US $ 32 в месяц, что является уникальным в Кении. Город будет иметь город Правления с участием представителей всех районных ассоциаций, которая будет представлять Jamii Бора Trust. Jamii Бора Целевой покрывает свои расходы на техническое обслуживание в рамках ежемесячных сборов за US $ 6 для домовладельцев (ХАБИТАТ, 2005; и Merrill Mesarina, 2006; <A HREF = "http://www.jamiibora.org" целевых = "_blank" относительной = "NOFOLLOW"> www.jamiibora.org </ A>) ..
Пример Jamii Бора подчеркивает Целевой как микрофинансирование организация может предложить финансирования жилищного строительства в пределах своих услуг в рамках своей целью создания более высокого качества жизни для семей с низкими доходами. Она также представляет возможность увеличить финансирование жилищного строительства бизнес с помощью кредитных программ микробизнеса обеспечено с помощью собственности и общественных связей.
4,3 KixiCasa: создание системы финансирования жилищного строительства и технического обслуживания
Последствия войны привели к быстрой урбанизации в Луанде, столице Анголы, которая в настоящее время насчитывается около 4,5 миллиона человек. Пери-поселков городского типа и приусадебные участки являются частью неформального рынка земли, который продолжает расти. Большинство проживающих в удаленных районах Луанды, не имеют юридических прав на землю, которую они занимают. Хотя война закончилась, процесс урбанизации в Анголе по-прежнему дезорганизованы.
В 1993 году в развитие семинара ангольской НПО "запустил первую вмешательства микрофинансирования для женщин в неформальном секторе. Тогда, в 1999 году развития Семинар начался первый крупномасштабный микрофинансирования в Анголе программы. Во время войны, программа, принятая модель "Грамин банка" солидарности кредитования для развития малого. Кредитных групповой солидарности модели оказались хорошо приспособлены к местным условиям, и спрос на кредиты росли быстро. регулярный мониторинг развития рабочего совещания клиента средств к существованию и расходов домашних хозяйств показали, что до 30 процентов займов микрофинансовых клиентов были инвестированы в жилищное строительство. Жилищный сектор средством накопления богатства и сбережения во время встречи важнейших социальных потребностей. При улучшении жилищных условий и инфраструктуры, больше времени можно потратить на деятельности, приносящей доход, в том числе на дому деятельности.
Проект стал основой для правительства в рамках своего национального банка, который начал рассмотреть вопрос о разработке политики в области микрофинансирования, а также для местных ангольской НПО, которые начали копировать опыт, через свои проекты в различных частях страны. Развитие Семинар помог создать и финансировать сеть для развития микропредприятий, включая неправительственные организации, местные банки, и государственные ведомства, и который служил в качестве пропагандистского форума для экономической интеграции бедных слоев населения. Семинар развития превратил свою программу микрофинансирования в качестве самостоятельного учреждения, зарегистрированные в соответствии коммерчески ангольского права, KixiCredito. Возглавляемая ангольского совета директоров, KixiCredito во многом основывается на ангольской коммерческих банков для финансирования кредитов и достигли оперативной устойчивости на конец 2006 года. Она направлена на поддержание свои лидирующие позиции в предоставлении финансовых услуг для бедных.
В 2005 году развитие семинара решили поэкспериментировать с жилищным кредитам на некоторые из своих клиентов. После клиентов микрофинансирования успешно завершили четыре или пять постепенно увеличения кредита без циклов по умолчанию, или просроченные платежи, они считаются "дипломированных специалистов" клиентов. Клиенты могут образовывать меньше кредитных групп, от трех до пяти членов и подать заявку на более крупные кредиты. Эти выпускник клиентам были предложены жилищные кредиты в рамках экспериментальной программы для новой финансовой услугой "KixiCasa". Кредита KixiCasa вводили первоначально же сотрудники кредита, при одинаковых условиях, что и обычный бизнес кредиты, но для больших сумм - более US $ 800 - и 10-месячного срока погашения. Последующие циклы позволило кредита увеличивается до целых US $ 2500 для клиентов с положительной репутации последовательно кредита и способность возвратить ссуду.
В последующие годы, государственных служащих и служащих были также включены в программу. В месяц или еженедельно заработной платы может быть автоматически со скидкой для обеспечения регулярного погашения кредита. KixiCasa пришлось адаптировать кредита методологии для наемных работников, поскольку они, как правило, стабильные доходы, которые растут очень медленно с течением времени. Гораздо больше внимания уделяется с начального уровня наемных клиентов для оценки доступности погашения уровней, установив их в процентном отношении на руки заработной платы семьи. Обычно потолок устанавливается на 30 процентов. Этот процент обычно остается неизменным, если Есть изменения в доходе семьи, и могут охватывать многочисленные циклы кредита. Хотя два или три гарантами по-прежнему требуется KixiCasa наемных работников, кредит методология основана на индивидуальной основе, а не на том, что в групповой солидарности. В дополнение к гарантам, KixiCasa настаивает на соглашения с работодателем клиента для обеспечения погашения кредита может быть удержана из заработной платы непосредственно клиента.
5. АНАЛИЗ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ
При рассмотрении вариантов жилья, домашних хозяйств оценки их потребностей, таких, как местоположение, необходимое пространство, а также доступ к городским службам, против их бюджетных ограничений, но экономический компромисс не является единственным фактором. Личная безопасность и социальные сети также имеют важное значение проблем, о чем свидетельствуют три случаях представлены. Приобретение земельных участков является критической точкой для людей, ищущих места расселения в сельских и городских районах. В следующем разделе мы проанализируем случаи, в свете модель стратегии управления рисками представлены ранее в настоящем документе.
5,1 Разработка и производство риска
В Швеции в 1930-х, местный профсоюз, в сотрудничестве с муниципалитетом и местной сберкассы, сыграли важную роль в развитии нового жилого района для сотрудников НК промышленности в Nykoping. Местного самоуправления поставил землю по льготной цене для членов хозяйственного товарищества, который имеет чрезвычайно важное значение для развития проекта. Для того чтобы стать членом ассоциации экономического, надо было быть использовано в Нагорном Карабахе. Интернационализации процесса планирования и развития жилого района имеет решающее значение для сокращения развития и производственных рисков.
Отсутствие прав на землю для бедных слоев населения в Кении привело НПО, Jamii Бора доверие, чтобы купить относительно большой участок водно-болотных угодий в Каджиадо района. После периода проектирования и планирования, которая была завершена в 2003 году, местные власти утвердили детальный план в июне 2004 года. Водно-болотных угодий первый ее размер в Кении, и в двух университетах в Кении, участие в его развитии и контроля, обеспечивая важный вклад в этот процесс. Jamii Бора членов, которые являются резидентами Kaputei города и местных жителей Kisaju иметь приоритетный доступ к участкам в промышленной зоне. Kaputei города построена на восемь районов, каждый со своим собственным центром района.
В Анголе, как и во многих других развивающихся странах, получить землю, является решающим и наиболее сложным этапом в процессе урегулирования в городе. Хотя строительство дома является наиболее дорогостоящей частью этого процесса, семья имеет больше контроля и большее чувство безопасности, если он имеет законные права на землю, на которой он хотел бы построить. Семинар развития играет ведущую роль в пропаганде безопасного земельных и жилищных прав. Практических аспектов этой пропагандистской является вовлечение правительства в рамках пилотных проектов, направленных на улучшение стандартизации землевладения, с тем чтобы разработать хороший местных практики, которые в дальнейшем могут быть использованы в качестве модели и приведет к улучшению законодательства. Сильная поддержка со стороны местных органов власти и сообществ для кредитования и землепользования демонстрирует широкий спрос на доступное жилье основана на общинном методологий, а также понимание людей существующих стратегий жизни. В 2005 году развитие семинара принято решение о введении специальных жилищных займов своим микро-предпринимательских клиентов. KixiCasa представляет собой первый опыт работы в жилищно микрофинансирования в Анголе. После общенациональной газете была опубликована статья о программе развития семинара получили поток заявок, что указывает на значительный спрос на жилищные кредиты ..
5,2 Техническое обслуживание и управление рисками
3 случаях привести примеры того, как эти конкретные риски могут быть обработаны. В экономической исторический пример Nykoping, местный банк сбережений был движущей силой в создании годовой программы капитального ремонта домов для оказания им финансовой помощи. Эта инициатива отражает его интерес в том, чтобы свойства, залогом по кредитам, поддерживать их значения в возможность кредита по умолчанию.
В случае Jamii Бора доверие, поддержку и управление рисками осуществляется с помощью различных способов. Чтобы свести к минимуму риск поддержание, развитие планируется с учетом принципов, которые приведены в соответствие с экологической устойчивости и устойчивого развития, которые предназначены для защиты стоимости домов и прилегающих районах. Во время строительства, организации имеют высокую участие. Члены предоставить строительные материалы для, и участвуют, процесс строительства малых предприятий. Членов в городе Kaputei будут организованы в ассоциации окрестности управления развивать и поддерживать их окрестности объектов, таких, как места общественного пользования, парки и детские площадки. Доска городского хозяйства с участием представителей всех ассоциаций районе будет отчитываться перед Jamii Бора траст ", которая будет для покрытия расходов на поддержание программы на основе ежемесячных платежей и сборов.
Оба KixiCasa, финансируемые за счет семинара, а также программы землевладения вкладывать средства в укрепление социального капитала бедных слоев населения на первом этапе развития проекта, чтобы обеспечить, что финансовый капитал в дальнейшем могут быть увеличено. Развитие семинара выступает за то, стратегии восстановления в Анголе, должны быть направлены на восстановление социальной инфраструктуры и превращение послевоенной неофициальной экономики, с тем, что бедные могут выиграть от нового богатства страны. В дополнение к микрофинансированию, существует необходимость технической помощи, такие, как составление планов, оценка расходов на строительство и надзор за строительством труда. Таким образом, было принято решение включить таких услуг в программы. Предоставление широкого спектра технических услуг и консультаций может быть дорогостоящим и рискованным для KixiCasa, если в результате рекомендаций оказалось дорогостоящим и не вызвал споров. Таким образом, развитие Семинар был создан штаб строительства помощи, основанной на социальной модели предприятия оказывать необходимую консультативную помощь и поддержку.
5,3 рисков по доходам
В Швеции, местный профсоюз создали совместные экономические ассоциации для обработки при планировании строительства нового жилья, в которой цены на жилье были сокращены с использованием стандартных рисунков и методов строительства. Строительство дома были проведены переговоры с подрядчиками, чтобы уменьшить издержки производства. Экономическая ассоциация собрала капитала и процентных платежей от заемщиков / членов и действовали как агенты для местных сберкассы. Потому что заемщики НК работников, риск кредита по умолчанию было сведено к минимуму. Капитала и процентные платежи непосредственно вычитаются из заработной платы работника, что еще больше снижает риск кредита по умолчанию. Тот факт, что местный банк сбережений и Нагорного Карабаха был хороший уровень знаний о местных условиях в Nykoping и хорошие отношения с муниципалитетом способствовали сокращению расходов и создания этой финансовой модели, которая успешно.
Jamii Бора целевой предпринял также несколько стратегий, направленных на сокращение расходов. Jamii Бора оказывает техническую помощь, связанную с планированием развития новых в городе Kaputei. В качестве средства сокращения издержек производства, промышленная зона предназначена для производства строительных материалов и других видов продукции, которые не подходят для жилых районов. Члены присоединения к проекту должны быть созданы кредитную историю, в том числе 3 завершен бизнес-кредит циклов с этой организацией. Участники получают кредиты Jamii Бора, с процентной ставкой от 8,5 до 10 процентов, а в 10-15-летний срок погашения. сбережения членов обеспечит треть стартового капитала требуется. Акционеры в новом Jamii Бора строительное общество предоставит дополнительные треть необходимых финансовых ресурсов. Оставшаяся треть средств будет прийти в виде взносов от партнеров Jamii Бора развития. Средств, необходимых для третьих год постройки в настоящее время ведутся переговоры с другими потенциальными инвесторами.
В Анголе, KixiCasa кредитов позволяет клиентам вкладывать постепенно в их жилище: начиная с покупки участка земли, они могут строить свои дома в комнату за комнатой в течение нескольких лет. Кроме того, займы могут быть использованы для ремонта или улучшения существующего жилья, чтобы добавить расширение в магазин, или для получения доходов от аренды. Поэтапное кредиты направлены на постепенный процесс, жилищное строительство, что традиционно практикуется на всей территории Анголы, в соответствии с ростом доходов домашних хозяйств с течением времени. С точки клиентов зрения, жилищного микрофинансирования позволяет им проводить прогрессивные конструкции. Сумма кредита, условия и гарантии становятся более доступными для бедных семей. Общая стоимость заимствований ниже, чем долгосрочные, высокая стоимость ипотеки, которая обязывает заемщика на уплату процентов до применения выплаты долга. Микропредприятий с незарегистрированных доходов от неформальной деятельности на рынке, который бы не правило, подпадают под банковские кредиты, имеют право с KixiCasa. Он также предлагает микрокредиты на жилье малоимущим клиентам без законных прав на землю. Риски для организации сведено к минимуму, сохраняя кредиты малым, ниже $ 2500, а также с относительно коротким периодом погашения (10-12 месяцев).
Риск экспроприации земель и потери активов является относительно низким на протяжении 1 года. офицеров KixiCasa кредита всегда проверить с местными администраторами ли правительство Существуют серьезные планы развития на землю. Семинар развитию работает в тесном сотрудничестве с общинами и местными органами власти для пропаганды прав собственности, и даже для признания права временного оккупации в районах, пользующихся жилищного кредитования ..
6. ВЫВОДЫ И ПОСЛЕДСТВИЯ
Последствия от новой финансовой модели, созданной в Nykoping являются важными с точки зрения снижения риска. Во-первых, распределение рисков сократила общий риск для каждого актера. Во-вторых, снижение общего риска проекта стало возможным благодаря тщательному контролю и знание местных клиентов в сберкассе. Стратегии были использованы сочетания методов, предложенных классической финансовой теории (см. Дженсен и Меклинг, 1976), вытекающие из отношений сторонники теории кредитования (см. Петерсен и Rajan, 1994).
Jamii Бора Целевой руководил риски в финансировании жилищного строительства, играя важную роль в планировании и развитии обоих домов и прилегающих к ним районах. Это снижение риска дальнейшего путем покупки земли и строительства с участием компаний из бизнеса и социальной сети организации. Для управления рисками обслуживание, организация, созданная районных ассоциаций, подчиняющихся непосредственно доверия. Рисков по доходам, как правило, считается самым сложным для управления риском, сводится к минимуму путем предоставления кредитов только в долгосрочной членов с отличными и проверенные записи кредитной дорожки. Долгосрочных обязательств и отношений между членами и организации (иными словами, личное доверие создано) оказываются наиболее важных элементов в обеспечении их кредитоспособности. Управление рисками может рассматриваться централизованный процесс, в котором организация добилась контроля на начальном этапе. Целостный подход, используемый Jamii Бора определяет, как предоставлять финансовые услуги эффективно менее привилегированных (<a target="_blank" href="http://www.jamiibora.org" rel="nofollow"> www.jamiibora.org </ A>).
KixiCasa имеет меньше возможностей для маневра по сравнению с организациями, описанные в двух других случаях. Тем не менее, он создал нишу помощи людей, вовлеченных в проект, поддерживая их шаг за шагом и повышения их уровня жизни. Глубокие знания она своих клиентов в рамках организации делает это возможным, вместе с тем, что она могла осуществлять погашение кредита, которые вычитаются непосредственно из заработной платы заемщика.
3 примеры, используемые в настоящей статье, иллюстрирующие различные методы управления рисками. Важность знания и понимания заемщикам 1 не может быть переоценена. Это знание покрывает их возможности и ограничения, когда речь идет подшипника стоимости жилья. Кроме того, существует тесная взаимосвязь между источником финансирования и организации, которая обеспечивает вид капитала, что делает возможным проекта жилищного строительства. Наконец, необходимо некоторое пространство для маневра в деле разработки программ для поддержания и развития. Все три аспекта связаны личные отношения между участниками, которая ограничивает проблемы неблагоприятного отбора и морального риска. Отношения также включают в себя центральный элемент доверия. Во всех этих случаях, доступ к организованным формально кредит и официальным владельцем прав ограничено из-за в целом низкий уровень доверия официальные кредитные учреждения по отношению к бедным. Таким образом, доверие основывается в основном на личном уровне.
Модель, основанная на доверии на личностном уровне может показаться рискованным, чем модели, построенные на институциональные формы доверия. Однако там, где нет формальных структур существуют, или, если таких структур являются ненадежными или включать исключение определенных групп общества, личное доверие и социальный капитал может быть все, что осталось, на которой строится. Шведский исторический пример приводятся некоторые данные нельзя недооценивать потенциал добрососедских отношений между кредиторами, организаций, которые защищают потребностей частных лиц и муниципальных органов власти.
В нынешних условиях развития, многие НПО участвуют в секторе микрофинансирования и создали хорошие рейтинги развития тесных отношений между заинтересованными сторонами и хорошее знание членами. Это позволило несколько расширить свои услуги, чтобы включить финансирование жилищного строительства. Как примеры показывают, НПО могут взять на себя роль кредитора и выступать в качестве ссылки на муниципальных властей. Очевидно, что НПО являются далеко впереди официальных финансовых учреждений, когда речь идет о защите потребности и интересы обездоленных в большинстве к югу от Сахары развивающихся стран.
Ссылки:
Акерлоф, Г. (1970), "Рынок лимонов: неопределенность качества и рыночный механизм", ежеквартальный журнал экономики, Vol. 84, нет, 3, с. 488-500.
Стрелка, К. (1971), "Очерки теории риском, North Holland издательство" Publishing Co, Амстердам. Banerjee А.В., Ньюман, А. Ф. (1993), "Профессиональная выбора и процесс развития", журнал политической экономии ", Vol. 101, № 2, с. 274-298.
Бергер, и Уделл, Г. Ф. (1995), "Связь кредитов и кредитных линий в небольшой фирме финансировать", журнал "Бизнес, Vol. 68, № 3, с. 351-381.
Бесанко Д., Kanatas, G. (1993), "Кредит рыночного равновесия с контролем банка и морального риска", обзор финансовых исследований, Vol. 6, № 1, с. 213-232.
Бинкс М., Ennew, C. (1997a), "Мелкий бизнес и отношения с банками: Влияние участия поведения", предпринимательства, теория и практика, Vol. 21, № 2, с. 83-92
Бинкс М., Ennew, C. (1997b), "отношения между банками Великобритании и малого бизнеса", малый бизнес Экономика, Vol. 9, № 2, с. 167-178.
Ботинок, AWA и Thakor, А. В. (1994), "моральный риск и кредитование в бесконечно повторил игры на кредитном рынке", Международная Economic Review, Vol. 35, № 4, с. 899-920.
Бернс, Р. (1994), "Введение в методы исследования, 2-е изд., Longman Cheshire, Мельбурн. Каин, А. (2007), "Жилищно микрофинансирования в постконфликтных Ангола: Преодоление социально-экономического отчуждения посредством землевладения и доступа к кредитам", охраны окружающей среды
Каррутерс, J. (1990), "Обоснование для использования полуструктурированных интервью", журнал "Управление образования, Vol. 28 № 1, с. 63-68.
Чан, Y-S. и Thakor, А. В. (1987), "Обеспечение и конкурентоспособной равновесия с моральным риском и личной информации, журнал финансов, Vol. 42, № 2, с. 345-363.
Де Меса, Д. и Саути, C. (1996), "Проклятие заемщика: Оптимизм, финансов и предпринимательства", The Economic Journal, Vol. 106, № 435, с. 375-386.
де Сото, H. (2000), "Тайна капитала, Basic Books, Нью-Йорке.
Eisenhardt, КМ (1989а), "Агентство теории: оценка и анализ", Академия управления Journal, Vol. 14, № 1, с. 57-74.
Eisenhardt, КМ (1989b), "Строительство теорий из конкретных примеров исследований", Академия управления Review, Vol. 14, № 4, с. 532-550.
Falting, Л. (2001), финансированием, занимаемых владельцами домов: Изучение управления рисками в рамках шведского государства, муниципалитета и отдельные участники Nykoping 1904-1948, Докторская диссертация, Уппсалы, Уппсала исследований по экономической истории 52.
Ferguson, B. (1999), "Микро-финансирования жилищного строительства: ключ на жилье низким или средним уровнем доходов большинства?" Окружающая среда и урбанизация, Vol. 11, № 1, с. 185-200.
Грановеттер, М. (1985), "Экономическая деятельность и социальная структура: проблема включенность", Американский журнал социологии, Vol. 91, № 3, с. 481-510
Гровс, LC и Хинтон, Р. (2004), включено помощь: Изменение мощности и отношения в области международного развития, Eartscan Publishing.
Guiso Л., Jappelli Т., Terlizzese, X. (1996), "рисков по доходам, заимствуя ограничений, а портфель выбора", American Economic Review, Vol. 86, № 1, с. 158-172.
Хоук, А. и Хеффернан, Т. (2006), "межличностные по душе в кредитора последней инстанции" отношений с клиентами в австралийском банковского сектора ", Международный журнал по маркетингу банка, Vol. 24 № 3, с. 140-157.
Яффе, AJ и Сирманс, CF (1995), Основы инвестирования в недвижимость, Prentice Hall, Englewood Cliffs.
Jensen, MC и Меклинг, В. (1976), "Теория фирмы: Управленческий поведения, агентство издержки и структура собственности", журнал "Финансовая экономика, Vol. 3, № 4, с. 305-360.
Джордженсон, NO (2007), "Жилье для No-Доход группы - Роль Жилищного Финансирования в борьбе с городской бедности", Жилищного Финансирования International, Vol. 22 марта, с. 37-40.
Loayza, Н. В. (1996), "Экономика в неформальном секторе: простой модели и эмпирические данные из Латинской Америки", Карнеги-Рочестер Conf. Серия Pub. Политический 45 (декабрь), с. 129-162.
Луман, Н. (1979), доверие и власть: две работы, John Wiley и Сыновья, Нью-Йорк.
Меррил, С. и Mesarina, Н. (2006), "Расширение микрофинансирования для жилья", Жилищного Финансирования International, Vol. 21, № 2, с. 3-11.
Miles, MB и Губерман, А. М. (1994), качественный анализ данных, 2-е изд., Sage Publications, Thousand Oaks, Калифорния.
Паренте, S., Роджерсон, Р. Райт, R. (2000), "Домашнее задание в развитии экономики: производство бытовой и богатства народов", журнал "политическая экономия", Vol. 108, № 4, с. 680-687.
Петерсен, М. А., Раджан, Р. (1994), "Преимущества кредитования отношения: данные по небольшой бизнес-данных", журнал финансов, Vol. 49, № 1, с. 3-37.
Putnam, RD (1993), "Процветающая сообщество: Социальный капитал и общественная жизнь", American Prospect, Vol. 13, № 1, с. 35-42.
Putnam, RD (1995), "Боулинг в одиночку: Снижение социального капитала Америки", журнал "Демократия, Vol. 6, № 1, с. 65-78.
Putnam, RD (2000), Боулинг в одиночку: крах и возрождение американского сообщества, Саймон и Шустер, Нью-Йорк, Нью-Йорк.
Сейр, С. (2001), качественные методы исследования рынка, Sage Publications, Thousand Oaks, Калифорния.
Серагельдин, М., Дрисколл, J., Вабба, С. Уильямс, C., Fortin-Магана, Г. Роджерс, К., Уилсон К. Гриффин, Э. и Cutter, R. (2000), Жилищный Micro-Финанс инициатив. Синтез и сводная информация по регионам: в Азии, Латинской Америке и странах Африки южнее Сахары в отдельных тематических исследований, Гарвардский центр по вопросам городского развития исследований при Гарвардском университете.
Smets, П. (2000), "РССА в качестве источника финансирования жилья для бедных слоев населения: анализ самопомощи практики Хайдарабад, Индия", Oxford University Press и общественного развития Journal, Vol. 35, № 1, с. 16-30.
Smets, П. (2006), "Маленькие красиво, но большие часто практике: Жилье микрофинансирования в дискуссию", "Хабитат интернэшнл", Vol. 30, № 3, с. 595-613.
Штейн, А. и Кастильо, Л. (2005), "Инновационные формы финансирования для улучшения низким доходом: уроки, извлеченные из программ в Центральной Америке" Окружающая среда и урбанизация, Vol. 17 № 1, с. 47-66.
Stephens, M. (2003), "Глобализация и систем жилищного финансирования в странах с развитой и переходной экономикой", Urban Studies, Vol. 40, № 5-6, с. 1011-1026.
Стиглиц Дж. и Вайс, А. (1981), "Кредит нормирования на рынках с неполной информацией", American Economic Review, Vol. 71, № 3, с. 393-410.
Tillmar М., Линдквист, Л. (2007), "Сотрудничество вопреки всему: Поиск причин для доверия, где официальные учреждения не" Международная Социология, Vol. 22, № 3, с. 343-366.
ООН-Хабитат, Организации Объединенных Наций по населенным пунктам программы (2005), финансирование городского жилья "Глобального доклада о человеческом пунктов. ООН-Хабитат, Earthscan
Уззий, B. (1997), "Вложимость в создании финансового капитала: как социальные отношения и сети выгоды фирмами, которые стремятся финансировать", Американский журнал социологии, Vol. 64, № 4, с. 481505.
Инь, Казахстан (1994), пример дизайн-исследования и методы, 2-е изд., Sage Publications, Лондон.
Чжан, XQ (2000), "перестройка системы финансирования жилищного строительства в городских" Китай, города, Vol. 17, № 5, с. 339-348.
Bjorn Берггрен, Королевский технологический институт, Стокгольм, Швеция
Анника Нильссон, Королевский технологический институт, Стокгольм, Швеция
АВТОР профили:
Д-р Bjorn Берггрен, доктор философии, исследователь в бизнес-исследований в Центре по Банкам и Финансам в Королевском технологическом институте. Он получил докторскую степень в Упсальском университете в 2002 году. Его основные направления исследований предпринимательства и финансирование малых и средних предприятий (МСП).
Г-жа Эмилия Liljefrost является кандидат Кандидат в Департаменте по экономической истории в Упсальском университете. Ее основные области исследований является использование микрофинансовых услуг физическими лицами.
Г-жа Анника Нильссон кандидат Кандидат в Центре Банки и финансы в Королевском технологическом институте. Ее предстоящей Диссертация на неформальном секторе экономики и земельных отношений в развивающихся странах.