Оценки активов и selecton метода анализа herarchy
РЕЗЮМЕ
Эти исследования был разработан подход для установления приоритетов активов, где субъективные и объективные сведения считаются. Аналитическая Иерархическая процесса (AHP) представляет собой метод, который развивается отношение масштаба преференций альтернатив. Это позволяет иерархических структур, которые будут разработаны по различным критериям и несколько лиц, принимающих решения. Субъективные и объективные данные можно использовать по отдельности или в сочетании в моделях. Основное внимание документ является методологии пример, чтобы продемонстрировать и изобразить подхода.
Ключевые слова: анализа иерархий, оценки активов, определения приоритетов, финансовое моделирование
1. ВВЕДЕНИЕ
Аналитических иерархических процессов позволяет лицам, принимающим решения для передачи значений на каждом уровне иерархии. Решение может быть основано на объективных данных, субъективных данных, а также мнения лиц, принимающих решения или их комбинацию. На каждом уровне иерархии, это удобно, если критерии являются взаимоисключающими, но это не обязательно. Принимающего решения могут принести их субъективных ценностей решение без необходимости явного представления. Значения из различных лиц, принимающих решения могут быть получены, представил, и сравнивать.
Альтернативы перечислены в нижней части иерархии и отношение значения присваиваются каждому варианту для каждого конкретного пути критериям. Значения соотношения альтернатив синтезируется в одно значение для каждого альтернативного и эти значения соотношения суммы 1. С практической точки зрения, 6 или 7 альтернативы налогового предела визуальной иерархии. За несколько альтернатив, оценка подход рекомендуется.
Цель сводится к минимуму риск при максимальном возвращения. Верхнем уровне модели, разработанной с целью в виду высокий доход, более низкие долгов, возникших, снижение наличные деньги, низкий расход, высокая unleveraged операционной прибыли и высокие прибыли перепродажи. Эти критерии были выбраны и рассмотрены автором в качестве главных факторов в выборе актива.
Второй уровень в иерархии отличаются каждом уровне 1 критерия. Например, критерий высокого дохода делится на вакансию стоимости и валового эффективного доход от аренды. Автор выбрал эти критерии, поскольку свидетельствует о вакансии стоимости риска и эффективного валового дохода от ренты изображает довольно определенных доходов от аренды.
Данные исследования пришли случае из двух примеров из Аргус программного обеспечения. Использование существующих примеров добавил проверки к данным и внимание могут быть на подходе, и модель.
В результате соотношение оценка для каждого варианта, которые отражают приоритетов. Отношения между конечным и коэффициент отношения на каждом уровне иерархии находится множество вычислений.
2. Обзор литературы
Аналитические иерархии процессов (AHP) был разработан в начале 1970-х (Wasil и Золотой, 2003) (я). Богатым опытом применения AHP упоминаются обращая особое внимание на пять статей в специальном выпуске журнала. Степени воздействия AHP оценили. AHP просто использовали, как субъективные и объективные информации включены, непоследовательность в суждениях человека размещаются, и кожура с другими программными приложениями гладко.
AHP была применена для различных приложений и разработка теоретических вопросов были решены (Форман и Гаусс, 2001) (П). Значение коэффициента масштабирования подробно изложена, и контракт с интервалом или оценка масштабов. Транзитивность и звание обращения рассматриваются и вывод они существуют в реальном мире проблемы таким образом, модель должна включать в себя строителем ситуации. Это приводит к концепции открытых и закрытых систем. AHP используется закрытая система, где сумма приоритеты распределяются по альтернативы не меняется с добавлением или удалением альтернативы. Системный подход к закрытой упрощает проведение AHP и сравнение альтернатив по отношению масштабе.
AHP была использована для раздела проекта и распределения ресурсов (Heidenberger и Stummer, 1999) (III). Обсуждение AHP, другие методы принятия решений и соответствующих приложений четко представлены. Дополнительные статьи по вопросам оценки и отбора проектов, обеспечить разнообразные издал, ограничений и целей в области моделирования задач (Farrokh, 1999) (Либераторе, 1987) (IV, V). Моделирование структуры и их взаимосвязи с второй пакет программного обеспечения дает понимание приложений. AHP обычно используется в сочетании с другими методологиями программного обеспечения.
Концепция распределения ресурсов, отбора проектов принимает различные формы. Каждая заявка, отличается сложностью, точность и уровень точности результата. Таким образом, каждая статья или AHP распределения ресурсов приводит к читателю уникальность применения. Стандартный подход заключается в сочетании AHP и другой методологии. AHP используется для объединить субъективные и объективные данные в соотношении масштаба. Второй структуры методологии процесса принятия решений и результатов решения. Сочетание AHP и оптимизация теорий является очень успешным. AHP и целевого программирования, были использованы для оптимального назначения аудиторской время проектов (Крюгер и Хаттинг, 2006) (VI). К факторам риска были определены с шкалы, отражающей уровень риска с каждого фактора. AHP с попарного сравнения метода была использована для создания коэффициент масштаба по факторам риска. Внутреннего аудита проектов были разработаны и по сравнению с AHP использованием метода попарного сравнения для каждого фактора риска. В результате коэффициент масштаба для проведения аудита проектов. Цель программирования был использован для выделения ресурсов на аудит проектов для достижения оптимального результата. Это исследование является хорошим примером объединения AHP с другой методологии решать реальные проблемы ..
Общий подход использует AHP построения системы принятия решений или разработать коэффициент масштаба и оптимизации модели обеспечивает оптимальное решение (Zhang и Кюи, 1999) (VII). Усилия оценки проектов в Китае представляет собой применение к различным ряд проектов с большим политических соображений. AHP используется для формирования проблемы и параметрического линейного программирования обеспечивают оптимальное распределение ресурсов.
Модели на выбор технологии информация похожа на применение в этом документе (Borenstein и Detencourt, 2005) (VIII). Обширная усилия направляются в модели фазы развития. AHP применяется помощью попарного сравнения разработать коэффициент масштаба. Обследование лиц, принимающих решения предоставляет информацию для разработки критериев в модели. Значительные усилия были потрачены с моделью проверки. В любом модель принятия решений, проверка трудно. Лицо проверки установлено, что модели, являются правильными и критерии отражают проблемы в целом. Пользователь проверки занято несколько лиц, принимающих решения, чтобы оценить каждый из этих критериев и структуры модели, как правильности. Полевые испытания и моделирования различных сценариев решения продемонстрировали модель кажется, сработало.
+3. МЕТОДОЛОГИЯ
Аналитическая Иерархическая процесса (AHP) является метод используется для разработки соотношение масштабов предпочтения по поводу альтернатив. Выбор программного обеспечения экспертов второе издание 2000 был использован для моделирования проблемы оценки активов и выполнения расчетов (Выбор экспертов, 1982-2002 годы) (IX).
Модель состоит из иерархии. Первая цель установлена. Развитие цели важно, так как оно повлияет на разработку модели. Цели в нашей модели с целью минимизации рисков при максимальном возвращения.
3 принципы AHP являются разложения, сравнительные суждения и иерархического состава или синтез приоритетов (Саати, 1994) (х). Принципа декомпозиции позволяет сложная проблема разбита на иерархических уровнях. Сравнительный решений позволит попарного сравнения всех сочетания элементов в кластере в отношении родителей кластера. Эти сравнения использованы для разработки приоритетных элементов в кластере с точки зрения их родителей. Эти приоритеты сумму 1 для простоты. Иерархическая состава или синтеза позволяет умножения местных приоритетов элементов кластера глобальных приоритетов родительского элемента. Это правило создает мультипликативный глобальных приоритетов в иерархии. Таким образом, приоритеты альтернатив, которые находятся на самом низком уровне иерархии будут подведены к 1.
Есть три основных аксиом AHP. Первая величина, обратная аксиома. С учетом множества А и B и C, попарное сравнение множеств А и B с точки зрения их родителей C, даст ответ, что является обратной попарное сравнение множеств B и в отношении их родителей C. попарное сравнение показывает, как много раз элемент имеет свойство, чем элемент B, и наоборот. Например, если критерий в 3 раза желательным в качестве критерия B, то критерий Ь 1 / 3 желательным в качестве критерия А. Во-вторых, однородность аксиомой, что государства критерии сравниваются не сильно отличаются. Если разница больше, чем один порядок величины, большие ошибки в суждениях произойдет. В-третьих, аксиомы и синтеза требуется принципов иерархического состава применять. Там говорится, что решения о критериях не зависят от более низкие критерии уровне. Первые две аксиомы, как правило, в соответствии с реальным миром. Третья аксиома требует тщательного моделирования так что это не нарушило.
Цель приводит к развитию первом уровне критериев. В обсуждаемой модели, критерии, которые способствуют к цели, являются: высокий доход, Нижняя долга, возникшего, Нижняя Деньги Down, Нижняя счет высшего Unleveraged Прибыль операции, и высшего Вторичная прибыль. Эти критерии были выбраны основе обзора литературы в оценке имущества и заключение автора. Модели могут быть легко изменены с учетом опыта и / или мнения других лиц, принимающих решения.
Коэффициент масштаба была разработана с использованием попарного сравнения критериев с целью всегда рассматривается. Каждая пара критериев сравниваются с помощью 9 балльной шкале, таких как критерий сравнивается с критерием B. Масштабы содержал следующие точки на основе. Член, равный был центральной точкой в соотношении масштаба с трактовкой этого критерия равна критерий B. 4 точки над равными были умеренно пользу, пользу сильной, очень сильной пользу, и крайняя пользу. 4 пункта ниже равных были умеренно опале, немилость сильных и очень сильных немилость, и крайней неприязнью. Основанием для этого 9 бальной шкале время коэффициент масштаба по сравнению с только что ранжирование масштаба на равных расстояниях между точками. Например переходе от умеренно немилость равной такое же расстояние и стоимость, как переезд из равных с умеренно пользу. Для кардинального масштаба потребуется абсолютного нуля существовать.
Высокий доход по сравнению с нижней долговых обязательств, а также соотношение установлено. Попарного сравнения выполняется для всех комбинаций. Программное обеспечение AHP сочетает в себе все отношения в матрицу. Матрицы решает с помощью матричных математике и соотношение масштабов относительно критериев разработана. Эта шкала сумм 1 для простоты. Масштаб:
Высокий доход L =. 105
Нижняя долговых обязательств, L =. 067
Нижняя Деньги Down L =. 097
Нижняя L расходов =. 065
Высшее Unleveraged л Прибыль операции =. 306
Высшее Перепродажа Прибыль L =. 360
В данном примере критерий высшего Вторичная Прибыль был оценен выше, чем другие критерии в большинстве попарного сравнения. Таким образом, полученные выше соотношения очков. Такая же логика применима к другому критерию.
Несоответствие рассчитывается индекс. Чем ближе индекс к нулю актуальны модели. Как показатель приближается к одной, тем более модель представляет случайности или случайных решений. Если считать, принимающего решение Высшего Вторичная прибыль важнее, чем высокие доходы, высшего Перепродажа прибыль важнее, чем Нижний долга, возникшего, высокий доход важнее, чем деньги Нижняя Down и высшего Вторичная прибыль важнее, чем деньги Нижняя Down, последовательность хорошо. Однако, если Нижняя Деньги Down считается более важным, чем высшего Вторичная прибыль, последовательность упадет. Простой попарного рейтинга позволит этой конструкции следует понимать, но величины попарно рейтинга вклад в соответствие или несоответствие индекса.
Для этой модели, на каждом уровне один критерий может быть подразделена на два уровня критериев. Например, высокий доход был разделен на Вакансии стоимость и валовой Эффективное доходов от аренды. Коэффициент масштаба был создан для этих критериев путем попарного процесс, который отражает мнения предпринимателей и принимающего решения. Аналогичный процесс деления может применяться к каждому уровню один критерий. Подобный процесс может быть применен к уровню 2 критерий и так далее.
Когда модель будет завершена, применяется для альтернативных инвестиций. Альтернативные инвестиции, перечислены на самом низком уровне в иерархии. На этом уровне отношение масштаб определяется, принимающего решение рассмотрении альтернативных вариантов и финансовых значения, соответствующие по пути. Например, высшее Перепродажа Прибыль варианты Шоппинг-центр Уэстгейт L = 0,617 (5 млн) и Винтаж Park Plaza L = 0,383 (3.2M). Финансовые данные по 5 млн прибыли Шоппинг-центр Уэстгейт и 3,2 млн. прибыли Винтаж Park Plaza были получены оценки финансовых данных. Принимающего решения путем попарного сравнения альтернатив и связанных с ними финансовых данных разработал коэффициент масштаба 0,617 и 0,383 для Шоппинг-центр Уэстгейт и Винтаж Park Plaza соответственно, получить более высокий перепродажи данных прибыль.
4. МОДЕЛЬ РАЗВИТИЯ
Цель минимизировать риск при максимальном возвращения приводит к развитию первом уровне критериев. Критерии, которые вносят вклад в достижении этой цели являются: высокая доходов, Нижняя долга, возникшего, Нижняя Деньги Down, Нижняя счет высшего Unleveraged Прибыль операции, и высшего Вторичная прибыль.
Критерии были разработаны с обстоятельный обзор литературы и опыта автора. Высокий доход имеет построить проверки в качестве желательного результата. Коммерческие инвестиции обычно имеют положительные денежные потоки таким образом решение становится уровень прибыли, как измеряется по сумме годового дохода. Нижняя долговых обязательств, отражает долгосрочный риск или воздействия. Коммерческий кредит обычно фиксированной в течение 10 лет и затем рефинансируется. Есть, конечно, много вариантов финансирования. Нижняя цена / качество вниз указывает на возможность выхода инвестиций. Меньше денег вниз больше инвестиций может быть в портфеле. Это приводит к удорожанию общей возвращения учетом всех инвестиций, поскольку использовать больше с меньшими деньгами вниз. Инвестор ставит 20% вниз и занимает 80%. Если общая рентабельность процентов финансируемых больше, чем стоимость денег, использовать положительный. Нижняя расходов отражает способность управлять инвестиционной и финансово решить неожиданные события, когда они происходят. Высшее Unleveraged Прибыль Операция прибыль без учета сокращения долга и процентных платежей. Она отражает ситуацию, когда инвестор положил 100% по сравнению собственности. Процентные платежи и взносы по отношению к принципу считаются обслуживание долга, что является подкатегория Нижняя счет, и не оказывают влияния высшего Unleveraged Прибыль операции.
Взносы на принципе также рассматриваются в Высшем Вторичная Прибыль, где принцип сокращения добавил при этом снизив высшего Вторичная прибыль. Высшее Unleveraged Прибыль операции похож на денежные потоки и выше цифра тем меньше риск. Высшее Перепродажа Прибыль является прибыль или убыток после перепродажи с остальными выигрыша кредита, стоимость продажи и вклад в принципе включены ..
Учитывая временной стоимости денег скажется на финансовой модели. В нашей модели временной стоимости денег было считать равными нулю. Чем выше временной стоимости денег менее ценные будущих доходов или расходов, когда привезли до настоящего времени. Это решение было сделано в первую очередь для уменьшения сложности модели так внимание результаты будут на модели структуры. Трудности с высоким значением времени денег доходы в будущем могут появиться как крупные потери. Например, 14% годовой стоимости время деньги можно было представить результаты как очень плохо, когда фактические результаты миллионы долларов, накопленный в реальном выражении. Временной стоимости денег, как правило, отражается в финансовой модели, как Внутренняя норма доходности.
Другая конструкция фактор времени. Пять лет был выбран в качестве многие коммерческие инвесторы используют этот период времени. По мере увеличения срока, риск возрастает в геометрической прогрессии. Существуют методы для рассмотрения данного вида риска, такие как управление портфелем, однако, целью данной работы является внимание на модели, разработанной и структуры.
Финансовая информация может быть получена из различных источников. Проблемы всегда будет уровень точности и построить действия. Поскольку финансовые программное обеспечение становится все более сложным на том основании, больше точности и правильности, реальное решение хороших и плохих инвестиций становится скрытым. Если факт, общее количество информации, простой подавить критические факторы успеха, необходимой для принятия решений.
5. ПРИМЕР
Примеры Шоппинг-центр Уэстгейт и Vintage Park Plaza. Данные исследования пришли случае с "Аргус-оценки DCF Учебное пособие и отражать 5 летний срок (Аргус", 1985-2007) XI. Шоппинг-центр Уэстгейт новый торговый центр расположен в Сайпресс Техас. Территория вокруг центра очень желанным местом для жизни. Винтаж Парк Плаза "торговый центр полосы. Сайте находится рядом с шоссе и государства миллиона квадратных футов регионального центра. Плаза только 57% арендованных, но значительный потенциал для роста и увеличения арендаторов интерес в связи с недавно клевера пересечения.
Автор проанализировал имеющиеся финансовые данные в публикации и разработали данных, необходимых для данной модели. Наличие полной финансовой информации приведет к более точных данных.
Модель состоит из иерархии. Уровень 1 приведен ниже с местными отношений. Коэффициент масштаба была разработана с использованием попарного сравнения критериев по отношению к цели. Тот же подход был использован для разработки соотношение масштабов к югу от критериев.
Модель:
Цель свести к минимуму риск при максимальном возвращения
Уровень 1 с местным показателей:
Высокий доход L =. 105
Нижняя долговых обязательств, L =. 067
Нижняя Деньги Down L =. 097
Нижняя L расходов =. 065
Высшее Unleveraged л Прибыль операции =. 306
Высшее Перепродажа Прибыль L =. 360
Несоответствие Индекс 0,16
Первого уровня и второго уровня по отношению к уровню один критерий:
В результате синтеза:
Шоппинг-центр Уэстгейт году составил 0,544
Винтаж Park Plaza имеет значение 0,456
С учетом всей информации, принимающего решение предпочитает Шоппинг-центр Уэстгейт в качестве инвестиций. Если, принимающих решения изменили свои оценки в модели путем попарного сравнения, результаты были бы другими. Изменения финансовых данных, а также в результате изменения оценки принимающего решения будет в равной степени привести к разным результатам.
6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Модель была разработана для решения сложной проблемы оценки активов. Разработка модели было подробно обсуждено. Тематических исследований, в двух проектов, был использован для проверки соответствия модели и продемонстрировать, как субъективные и объективные данные могут быть объединены для достижения решения. Основной вклад разъяснения решения, принимающих решения в процессе или критические факторы успеха (CSF). В модели развития, CSF структурированы. В попарного сравнения критериев, что CSF имеют важное значение для каждого принимающего решения и в какой степени измеряются. Во-вторых, проекты на местах отношение шкалы на лицо, принимающее решение, и решение.
Будущие исследования включает в себя модели развития, или изображение CSF. Обобщение модели включает в себя как концепцию использования такого подхода, и в какой степени конкретной модели, может быть применен к различным лиц, принимающих решения и активов. Кроме того, временные рамки и внутренняя норма доходности последствия должны быть изучены и оценены. Лица, принимающие решения могут включать этих факторов в процессе принятия решений.
Ссылки:
(I) Wasil, Е. и Золотой, B., "Празднование 25 лет AHP принятие решений на основе", Компьютеры и исследование операций, 30 (10), 2003, 1419-1420.
(II) Форман, EH и Гасс, С. И. аналитической иерархии Process-выставки ", исследование операций, 49 (4), 2001, 469-486.
(III) Heidenberger К., Stummer, C., "Исследование и выбор проекта развития и распределения ресурсов: обзор количественных modelliing подходы", Международный научный журнал "Управление Обзоры, 1 (2), 1999, 197-224.
(IV) Farrokh, М., "Информационные системы оценки проектов и выбор: применения исследование", Международный журнал по вопросам управления, 16 (1), 1999, 130-139.
(V) Либераторе, МЮ, "Расширение анализа иерархий для промышленного R
(VI) Крюгер, HA и Хаттинг, JM, "комбинированная модель AHP-GP, чтобы выделить время внутреннего аудита проектов", Айрион, 22 (1), 2006, 59-76.
(VII), Чжан, Л., Кюи, J., "Проект по созданию системы оценки в рамках государственной экономической информационной системы Китая: практика исследования операций в государственном секторе", Intl. Trans. В соч. Res, 6, 1999, 441-452.
(VIII) Borenstein Д., Detencourt, PRB, "Многокритериальная модель Обоснование инвестиций в ИТ", Infor, 43 (1), 2005, 1-21.
(IX) Выбор экспертов, передовое программное обеспечение для поддержки принятия решений тысячелетия, эксперт Выбор, Inc, Питсбург, Пенсильвания, 1982-2002 годы.
(Х) Саати Т. Л. Основы принятия решений, RWS Публикации, Питсбург, Пенсильвания, 1994.
(XI) Аргус Обучение оценки DCF-Manual, Аргус программного обеспечения, 3050 Пост-Ок кв., Офис 900, Хьюстон, штат Техас., 77056, 1985-2007.
Майрон Е. Хатчер, Крейг школа бизнеса, Университет штата Калифорния-Фресно, США
АВТОР ПРОФИЛЬ:
Д-р Мирон Хатчер получил степень доктора философии при Университете Джонса Хопкинса, Балтимор в 1978 году. Он также имеет степень магистра общественного здравоохранения (1975) и доктора Почтовые (1979) из Университета Джонса Хопкинса и степень магистра инженерных наук (1972) из Мичиганского университета, Анн-Арбор. Он был приглашен в Haas School делового администрирования (1991) из Калифорнийского университета в Беркли. В настоящее время он является профессором информационных систем и решений наук, Университет штата Калифорния, Фресно.