Разблокирование значение: преобразование C-Corp в объекты недвижимости в инвестициях в недвижимость
РЕЗЮМЕ
Эта статья рассматривает преобразование недвижимости, C-корпорации активов в недвижимости, инвестиционный фонд или REIT. REIT является налоговым обозначение корпорации инвестировать в объекты недвижимости, что, при условии соблюдения некоторых положений Налогового кодекса, можно ликвидировать налог на корпоративном уровне. Рассматриваются типичные преобразования C-Corp в REIT и расследует возможные преимущества и недостатки такого перехода. Кроме того, в документе рассматривается применение такого преобразования для других фирм с недвижимого имущества. Эта статья имеет отношение к европейской аудитории с учетом большого интереса со стороны иностранных инвесторов к инвестированию в европейских инвестициях в недвижимость.
Ключевые слова: REIT, недвижимого имущества, преобразования, C-корпораций, налоги
1. ВВЕДЕНИЕ
Все больше компаний, как лесной продукции компаний, предприятий индустрии развлечений и сервисных компаний, подвергающих свое недвижимого имущества в налоговом эффективной структуры собственности, что они будут претендовать на REIT (Real Estate Investment Trust) лечения. Наиболее распространенной причиной для преобразования структуры REIT, что такая структура обеспечивает фирма с эффективным механизмом для разблокирования ценность для акционеров и положение фирмы для будущего роста.
В настоящем документе рассматриваются преобразования Потлетч Corporation, интегрированный лесной продукции компании, основанной в Спокан, штат Вашингтон, для REIT и оценивает преимущества и недостатки такого перехода. В документе делается вывод, описывая необходимые условия, которые должны существовать такое преобразование будет успех. В качестве теста случае, необходимым критериям для успехом применяется в другую C-Corp Уэйерхаьюзер
2. Reits И ИХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Real Estate Investment Trust (REIT) является налоговым обозначение корпорации инвестировать в недвижимое имущество, при условии соблюдения некоторых специальных положений Налогового кодекса (IRC), может существенно ликвидировать налог на корпоративном уровне. Большинство стран признают федеральные налоговый режим и не нуждаются в инвестициях в недвижимость платить государственные налоги (по вычетом дивидендов, выплачиваемых из налогооблагаемой прибыли.) Кроме того, на инвестициях в недвижимость пользуются многие ограниченной ответственностью и преимущества корпоративного управления C-го корпуса.
Специальных положений, IRC, которые должны быть соблюдены, чтобы квалифицировать в качестве REIT являются:
я) активами Требования: по меньшей мере 75% от стоимости активов инвестиционных трастов должна состоять из объектов недвижимости, денежных средств и денежных пунктов
II) доходов требования: по крайней мере 95% от валового дохода лица должны быть основаны на дивиденды, проценты, рента от имущества или выгод от продажи некоторых активов. Кроме того, по крайней мере 75% от валового дохода должно быть получено от аренды на недвижимое имущество, проценты по обязательствам, обеспеченным ипотекой, прибыль от продажи некоторых активов, или доход, связанный с инвестициями в другие инвестициях в недвижимость.
в) Распространение Требования: Выплаты акционерам должна быть равна или превышать 90% от налогооблагаемого дохода инвестиционных трастов
IV) Прочее: ЗПИФН должны иметь более 100 акционеров (поэтому они не могут быть тесно состоялось)
3. Методология исследования
Методология исследования используется индивидуальный подход исследования. 8-K финансовых подачи в сек Потлетч Корпорация подробно рассмотрены вместе с его финансовой отчетности выяснить мотивы перехода. Далее 10K подшивки Уэйерхаьюзер рассматривается подробно понять финансовое положение компании и определения эффективности преобразования.
4. Преобразование из C-корпуса для REIT
4,1. Общие сведения о REIT Преобразование
Там были значительные изменения в характере собственности на лесные участки в Соединенных Штатах. Тимберленд собственности сместился с C-корпуса для частного партнерства инвестиций и, совсем недавно, реальные надеется, инвестиций в недвижимость. Потому что эти лица не платить налоги на корпоративном уровне позволит избежать двойного налогообложения дохода компаний, они имеют преимущество по сравнению с субъектами, действующими как C-корпуса, которые стоят перед налоговой и на уровне фирмы и уровень акционера. Например, компании, которые смогли работать как на инвестициях в недвижимость были в состоянии предложить более высокую цену продавцы лесные и до сих пор пользуются теми же или более высокой прибыли от своих инвестиций по сравнению с C корпорации
Доска Потлетч и управления были регулярно уделения внимания переход к эффективной налоговой REIT структуры. До недавнего времени, однако, состав активов Потлетч была препятствием для REIT преобразования. Хотя лесные являются самым ценным активом Потлетч, она добилась большого бизнеса производства. Это было сделано преобразование REIT трудно, как бы не в состоянии удовлетворить доходов и активов испытания, описанные в разделе выше. Тем не менее, поправки к IRC в 2001 году, позволили создать ЗПИФН налогооблагаемой дочерних REIT которые могли бы проводить без операции с недвижимостью. Эти изменения способствовали многие компании лесной продукции, таких как Потлетч начать распродавать часть своих производственных объектов, которые снизили размер, не связанных с лесными свойств и увеличению доли REIT-квалификационные лесные активы, не являющихся REIT-квалификационных активов.
4,2. Создание для REIT Преобразование
До перехода от C-Corp в REIT, Потлетч должен проводить следующие операции, чтобы реструктурировать свои активы и деловые операции тем чтобы она могла квалифицироваться как REIT по конверсии для федеральных целей налогообложения (форма № С-4 Регистрация Заявление, 2005 )
Во-первых, Потлетч включает в себя две новые компании, как дочерние компании в Потлетч корпорации Потлетч Holdings и Потлетч ТРС (TRS выступает за Налогооблагаемая REIT дочернего предприятия). Новая компания Потлетч Holdings включает в себя еще один филиал называемые операционные Вспомогательный.
Далее, Потлетч корпорация передает свои запасы, чтобы лесные Потлетч Holdings. Потлетч Корпорация также передачи различных активов и предприятий, которые состоят в основном из ее 14 производственных занимается производством изделий из дерева, целлюлозно-картона и ткани продукция, средства, используемые для Потлетч заготовки древесины и продажа журналов, а также отдельные земельные участки Потлетч, что планирует продать или развиваться.
Далее, Потлетч сольются в операционной Вспомогательный. Операционная дочерней компанией, будут выжившие лица в слияниях и удастся, и продолжать дело Потлетч. Каждый выдающийся доля распространенных Потлетч корпорация будет преобразована в 1 обыкновенную акцию по Потлетч Holdings Потлетч Холдинг, которая имеет только лесные холдинги решает облагаться налогом как REIT. Если Потлетч Holdings квалифицируется следует рассматривать в качестве REIT, они будут допущены к вычету распределения уделено наших акционеров, что позволяет доходов представляют такие дистрибутивы, чтобы избежать налогообложения на уровне субъектов, и облагаться налогом только на уровне акционеров. Это приводит к значительной экономии средств, поскольку налоговые поступления от лесные холдинги облагается налогом по ставке всего на один уровень налогообложения.
Потлетч ТРС с другой руки избирает следует рассматривать в качестве налогооблагаемой вспомогательных REIT и как результат платит налог на регулярной цены на свою налогооблагаемую базу.
REIT не разрешается сохранить выручка и прибыль, накопленный за годы, когда компания или ее предшественник облагаются налогом как обычный C Корпорация Таким образом, для того, чтобы квалифицировать в качестве REIT, компания должна распределять эти доходы и прибыль, сделав 1 время специального распределения акционерам выплачиваются, либо наличными, акциями холдинга Потлетч обыкновенных акций или их комбинации. Это обычно называют "специальные E
В дополнение к традиционным E
5. ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ REIT КОНВЕРСИЯ
Есть несколько преимуществ REIT преобразование:
Основное преимущество заключается в том, что фирма может избежать двух уровнях налогообложения. Как REIT, доходы компании от операций лесные и прибыль от продажи инвестиций в недвижимость не облагается налогом на уровне субъектов, но проходит и облагается налогом только один раз на уровне акционеров.
Это в первую благо REIT структура имеет ряд положительных последствий. С одной стороны, чем выше денежный поток для акционеров должно привести к снижению стоимости капитала. Это, как заявляет Потлетч в управление, должно позволить фирме более успешно конкурировать на лесные приобретений особенно, когда они конкурируют с другими проход покупателей, таких как партнерские.